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为什么山海御园是50年产权?这样产权的住宅值得买吗

李R

山海御园位置在宝安区西乡宝安大道铁仔山山脚下,有较良好的生态资源,但四周有挺多厂房和城中村待旧改,小区外的城建较一般。

区位和地段往大了说,位于重点发展地区大空港和前海合作区之间,并且在深圳十四五规划中,将宝安的新安和西乡街道等8个街道纳入都市核心区,是一个区位利好;

往小了说,位置在1号线固戍站和西乡站中间,相对于碧海、新安来说,处在宝安中心辐射圈的边缘

目录


一、项目信息及周边配套


二、户型分布和解析


三、价值分析


四、总结、置业建议

一、项目信息及周边配套

1.小区概况

山海上园总占地面积达11.3万㎡,总建面约70万㎡,共四期开发,属区域内大规模综合体项目,集居住、集中式商业、办公及教育等功能及业态于一体。

山海御园项目信息:

2. 周边配套:

交通:

轨道交通,地铁1号线固戍站A出口1.6千米,西乡地铁站1.8公里,

固戍片区居住人口较多,高峰期地铁出行人流量也多;

项目步行1km内能到穗莞深城轨——西乡站(预计2025年通车),连接广州、东莞、深圳三座大湾区城市;


道路交通,项目就在宝安大道旁边,自驾可以便捷通往宝中、前海、南山科技园等片区。

商业:

项目周边3公里范围内,齐聚沃尔玛、大仟里、西乡天虹商场等商业配套,项目本身规划约10万㎡购物中心,并带有临街底商。

临近的大型商业配套略显缺乏,三期的商业中心还在建设阶段,等待建好投入使用可能需要较长的时间。

教育:

幼儿园社区配套两所公立幼儿园,中小学华中师范大学宝安附属学校(九年一贯制公立学校),学校于201791日开学

医疗:

附近步行有银田社康和固戍社康;三甲医院要前往新安片区,宝安区人民医院和宝安区中医院。

公园:

生态资源丰富,项目南面是碧海湾公园,北面是铁仔山公园。

二、户型

1. 户型分布


从官方公布的户型分布图可以看出,共有10种户型面积段,详细的各户型货量还没有公布,


目前放出的户型图有9598-101101141175㎡,另外还有105㎡的户型图,其他的户型图暂未公开。


数量最多的主力户型是9598-101㎡的三房竖厅户型,再大面积的则是南北通户型,


不同户型之间,朝向差异比较大,朝北的户型还挺多的,选房时要做点功课,


指南哥还看到有105112㎡的四房,105㎡甚至还是南北通透的格局,这利用率就非常让人惊喜了,相较于140平的4房,总价也更低,只不过货量很少。


2. 户型图


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105平四房单独拎出来说,位于7栋,按7/㎡算,总价735万左右,

4个房间都方正,面积也不算小,主卧配置齐全,整体进深8米,大气而且舒适,客厅开间4米带进深1.6米的阳台,这实用率,相当不错。

美中不足,阳台朝东北看山,餐厅朝西南看楼。



三、价值分析


1. 价格

山海上园四期-山海御园的备案均价是6.94/

2019山海上园二期住宅加推,开盘均价约6.55/㎡,

2021年初,固戍地铁口新盘,富士君悦府,开盘均价是6.5/㎡;

附近的二手房康达尔山海上园一二期,和招商果岭花园,政府指导价6.47万。

但目前这两个小区的二手房业主价站稳在8.8/㎡左右,大部分价格已经9万以上。

2. 价值

打房福利,一二手倒挂;

穗莞深城轨,机场前海段,设置西乡、宝安、前海3站,将于2025年建成通车;

同项目3期待建集中式商业和高端酒店;

在宝中、前海的外溢辐射圈里,有跟涨能力;

腾讯大铲岛、铁仔山科技园的规划,落成后聚集高端产业和人群,会带来购买力和居住需求。


四、总结

优点:

1. 刚需三宝除了地铁较远,学校、商业(三期在建)都有;

2. 铁仔山公园和碧海湾公园环绕,生态资源丰富;

3. 学校很近,接送孩子方便;

4. 地段好,距离宝安中心也不过5公里,仅次于碧海、新安;

5. 新房限价、二手房首付提高,项目7万单价,660万起95平三房,同片区找不到的;

6. 货量多不需要积分,是二套购房者上车宝安的好机会。

缺点:

1. 现在的片区面貌较差,周边有较多工厂和旧村待拆迁,而且动工后会对居住体验有影响;

2. 地铁1号线固戍站步行1.6公里,且高峰时段固戍站人流量很多;

3. 学校是2017年开学的新学校,待观察待提高;

4. 周边成熟的小区不多,短时间内人流和商业不够旺盛;

5. 土地使用年限50年;

置业建议:

这次推售1457套住宅,货量相当充足,尤其9598-101㎡的三房有很多,可以说只要入围就能买得到,

其次7/㎡带精装修的价格,跟周边二手倒挂接近2万,这个价格买宝安西乡还是很香的。

估算95㎡三房660万起,105㎡的四房730万起,600~800万预算范围内的二套改善型购房者,可以重点考虑,

而预算充足,打算购买141㎡甚至175㎡的购房者,我建议再观察一阵,不要着急入手,新安的万科大都会,或者前海的几个新盘,更值得你期待。



在文末提一下土地使用年限50年的事情,

首先确定山海御园是住宅性质的商品房,产权、交易流程、税费等等,都跟正常的红本商品房没有差别,

只因为前身是工业用地,所以转让成居住用地后,土地使用年限也约定为50年。

这个项目的土地使用期限是201343日至206342日止,也就是还剩下42年,

因为按揭贷款年限<土地剩余使用年限,且≤30年,当土地剩余年限不足30年的时候,下一个买家的房贷就贷不够30年,导致月供会提高。

所以产权年限50年会给将来卖房造成阻碍,买家心里会介意。

这个问题可以通过补地价,向国土局申请延长使用期限至70年来解决,地价有一个计算方法,具体楼盘具体计算(罗湖、福田区的相关案例中,大概1平方地价600元)。

另外,也有类似情况的楼盘到国土局去申请,结果驳回了,不允许延期,对这个心存芥蒂的朋友,建议多方具体咨询,山海御园可否延期至70年。 

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