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深圳万科大都会公寓怎么样?灵芝地铁口万科大都会家园公寓能买吗?

李R


深圳万科大都会公寓的万科1984年成立,1988年进入房地产行业,旗下成熟的产品线包括万科广场、万科里、万科红、万科金色家园等,开发实力自然不必多说。

1994年拥有24家子公司,涉及房地产、物业管理、影视文化、饮料食品、广告经营等行业。

2010年销售额突破1000亿元,成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。

2014年在香港联交所挂牌上市。

自2016年起,连续5年上榜《财富》“世界500强”。

2021年在中国房地产开发企业综合实力TOP500中排名第一。

今年1月至5月合同销售金额达到2868亿元。

无论是从地产排名、还是经营年限还是经典项目,开发实力都是非常雄厚的。

所以如果以开发经验作为标准,项目开发实力——


万科大都会位于深圳市宝安区建安一路与裕安二路交叉口,是宝城25区及新安25区城市更新项目一期B项目,占地面积约1.94万m²,建面面积约13.7万m²,容积率约7。

(万科大都会项目位置)
百度地图)

项目将推出住宅500套,楼栋数总共3栋。

1栋1单元45层住宅,1栋2单元29层公寓,1栋3单元47层回迁住宅。

车位913个(含充电桩274个)。

预计入市的为一期,共有92平的3房,115平122平的4房和144平的5房。

从项目户型图看,122平的户型三房两卫,但两个次卧面积,其中一个过小,厨房使用面积也不尽人意





另外,项目比较尴尬的是,小区没有地面花园,只有空中花园。

三栋住宅,被夹在大悦城一期和三期中间,还被一条市政马路给分开了,相当于是两个小区。

(万科大都会实拍位置)
(万科大都会中央市政道路)

另外值得注意的是,项目规划有500户,但回迁房250户,占了一半。

(万科大都会楼栋位置)

所以就项目自身来说——


万科大都会位于西部发展轴上,临近地铁5号线和12号线(在建,预计2022年年底建成通车)。

通过5号线,两站可以到达宝安中心,四站到达前海核心区域前海湾站。

轨道交通方面,从项目到5号线的灵芝地铁站,距离大约670米,步行预计11分钟。

后期12号线出口建成,从项目到地铁口,波荔实测步行距离大约400米。

(万科大都会到在建12号线出口距离)
(在建12号线)
(12号线灵芝站施工时间)

公交出行方面,附近约有10个公交站,距离最近的是宝民社区和灵芝地铁站公交站,距离大约400米左右。


快速路方面,万科大都会距离广深公路,以及京港澳高速4公里内可以到达。


从区域交通和方位来看,交通可以直接对接到前海、南山中心区。

但正因为项目所处位置,交通呈现出“十”字型通道,日常交通拥堵也是不容忽视的问题。

项目的北向是裕安二路,南向是创业二路,东向是前进一路,西向是建安一路。


这就导致了道路交通交汇处,出现四个大型十字路口,尤其是处于上下班时间,极容易造成堵车。

加上是老城区,道路设计缺乏科学规划,周边的拥堵情况日益加重。

宝安日报曾专门就老城区交通问题做过相关报道,“宝安老城区交通需优化,五个症结有待解开”。


有些道路一段双向八车道、一段双向三车道、车道突然起变化、辅道比一些主车道还宽等都是拥堵的根源。

比如裕安二路以及建安一路是二车道,但创业二路是三车道。

(前进一路)
(裕安二路,及绿化)
(建安一路)

这些道路设计之初,一直使用到现在,修修补补都没有变过。即便要拓宽道路,也不能轻易砍伐两旁的绿化。

因为深圳市对绿化迁移树木有着严格的要求及规定,道路升级改造和城际地铁施工铺设需要避让古树名木;大型高龄乔木需要“就近安置”,尽可能保持原树木生长环境;对易于成活、易于迁移的灌木,要迅速实施迁移。

波荔实地探访的过程中,非上下班高峰期时间,在创业二路也能遇到堵车。

(创业二路及前进一路交汇处)
(裕安二路和前进一路交汇处)

就项目来说,周边交通出行拥堵问题不能不慎重考虑——


作为老城区,项目配套方面,优缺点参

医疗方面,项目斜对面是宝安中医院正门,宝安中医院始建于1957年,编制床位600张,日常全天24小时应诊。

(宝安中医院)
商业配套方面,就近要依赖旁边大悦城综合商场,如果不依赖大悦城,需要去到两公里外的海雅缤纷城或者一公里外的华润万家,中洲πmall。
(中洲πmall)
(海雅缤纷城)
教育方面,万科大都会家园目前小学所划片的学区为建安小学、文汇学校(小学部);初中划片的学区为新安中学(集团)初中部、孝德学校(初中部),教育资源属于中等水平。
后期,隔壁大悦城会引进一所27班9年制学校。
周边文娱活动还有,灵芝公园、新安公园、洪浪公园、宝安公园等。
除了城区老旧问题,居住氛围较为成熟。
所以以生活必备的配套设施来说——

项目所在片区属于新安片区。
2014年在深圳市规划和自然资源局公布的法定图则中,片区的定位是“与宝安新中心区协同发展的区域性服务中心,创业发展与居住生活相宜的魅力城区”,主导功能是“商业服务、公共服务、居住生活与高端制造业”。
这就意味着,新安片区未来更多的是承接宝中的资源溢出,属于辅助性的角色。
根据规划,未来新安片区依旧会是以居住为主,25-01、25-03、25-02地块也已经修改为住宅地块。
不过,在今年深圳公布的“十四五”规划中,都市核心扩容,新安街道被纳入都市核心区。
这就意味着新安片区,未来的规划价值提升会再进一步。
另外加上片区内大型旧改持续更新,未来区域居住价值会改善。现在万科大都会周边的旧改项目多达20个。
但规划的战线会很长,需要耐心等待。
目前项目周边拆迁旧改已经陆续推进,前进一路以及裕安二路一些旧房已经搬空。
项目旁边紧挨的中南置地项目拆迁还没完全结束。
(中南置地项目)
(被拆迁的龙凤园大酒楼)
所以就区位价值而言——

对于新项目,不管是出于投资还是自住目的,价格都是必须衡量的。
前几天同为万科项目的都会四季住宅备案均价约8.3万/平(未加装修费)
去年8月位于深圳市宝安区新安街道建进一路的招商臻府距离万科大都会1.5公里,带装修,备案均价8.84万元/平方米
2019年一路之隔的大悦城天玺壹号开盘价带装修8.9万/平。
实地探访,波荔去中介门店了解过一番。
目前中粮天悦壹号、玖悦雅轩等都是宝安中学学区范围内的楼盘,挂牌价最低10万+一平,中洲中央公园挂盘更是挂到了15万/平左右。
宝安的新盘并不多,尤其是新安,在招商臻府以及大悦城天玺壹号售罄之后,住宅新房的供应也出现了断层。
万科大都会是目前入市风声最紧的项目,吹风价9万+一平。
所以就升值空间而言——

通过实地探访,万科大都会整体优缺点并存。
项目优点:
1、地段位置好,位于老城区,配套成熟,有旧改更新预期,还被新的十四五规划划入都市核心区
2、距离地铁5号线和12号线灵芝站较近
3、对比周边二手房有限价红利
项目缺点:
1、配套学校水平一般
2、小区没有地面花园,只有空中花园
3、小区面积小,被夹在大悦城一期和三期中间
4、小区楼栋不多,但仍被市政道路从中间切开
5、周边存在大量破旧建筑,环境观感不佳
6、小区容积率高,和周边楼盘项目部分楼栋间距较短
7、总价偏高,只适合刚需改善需求
8、周边马路交通不够通畅
所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素,万科大都会最终的综合得分是——

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