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绿景红树湾壹号VS中洲湾对比

房源信息网
李R

绿景红树湾壹号开发至少已有6年之久,中洲湾作为目前福田在建规模最大的商住综合体,总体量超过百万的大盘,自成一体。

那么,两者之间孰优孰劣,接下来小楼从区位分、项目、优缺点、周边二手房等几方面分析,为购房者指明其中利弊关系和提供最佳的置业方案。



01
区位分析



绿景红树湾壹号和中洲湾均位于大金沙旧改片区内,作为福田最大旧改片区,总建面350万平和412万产业空间,是华润城2.72倍,岗厦西旧改的5.44倍,其中包括四大城中村、三大工业区和一个旧住宅区。


未来政府将投资300亿重点打造,分近期、中期、远期三个阶段规划,届时定位是以高新技术、文化产业为主,宜居、宜业和宜游的复合功能区。


目前,大金沙片区是与之接壤片区中发展现状最差的,周围片区有竹子林片区、车公庙片区、香蜜湖片区。相比上述三个接壤区域,大金沙片区反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是深圳著名的城中村集聚区。


片区内有7号线贯穿而过,距离中转站车公庙站仅有1个站距离。学校方面,上沙小学和上沙中学在学区范围内,教育配套较为一般,不过未来金地工业区内将建一所不小于54班九年一贯制学校,值得期待。


值得一提的是,片区旧改进度落实可能存在一定的阻碍,需要一个较长的周期来兑现。比如,以中洲湾为例,从计划到立项再到拆迁建设,中间已经耗费5年,更何况整个大金沙片区更新换代比单独项目难得多。



02
项目分析



目前,大金沙片区将入市新盘有绿景红树湾壹号、中洲湾,小楼通过实地考察,从地段、楼盘品质、户型、价格对比、升值潜力等5个方向,逐一对比分析。




01.项目简介对比



~绿景红树湾壹号~



项目位于大金沙片区沙嘴区域,由4栋组成,集海景住宅、公寓、写字楼、酒店、商业为一体的45万平综合体。目前在售为C栋80多平2房(3梯6户)、D栋139-167平4-5房(3梯4户),B栋200平3单元2梯2户本次推出可能性不大。


~中洲湾~



项目总占地9.7万平,总建面126万平,是集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。目前在售为大一期的两栋住宅,建面在89-166平3-5房,其中166平左右由回迁户先选。首批次推出户型面积段来看,以89平为主,142平4房为辅,贴近刚需+改善型购房需求。

从区域定位、现状、发展、交通、商业等其他配套综合来看,PK结果:短期,绿景红树湾壹号>中洲湾;长期,中洲湾>绿景红树湾壹号。

02.楼盘品质对比


~绿景红树湾壹号~



外立面:3-5年前建筑物,灰棕色贴砖,不显旧,风格偏老。



园林景观:3层底商,空中花园,园林精致。

内部造型:沙盘建造偏小,营销中心设计中规中矩,80多平样板房简单中式设计,139/167平港式现代设计风格,空间舒适有度。


装修标准:毛批,现房交楼,最早2019年5-6月

物业管理:网络上口碑较差,之前1866有维权事件发生。

配套设施:3.5万平佐伶购物中心、1栋写字楼/公寓/酒店综合楼、7号线沙嘴站、上下沙文化广场、福田体育公园等。

~中洲湾~


外立面:在建新楼,浅色铝板,带部分玻璃幕墙,现代风格十足

园林景观:一期花园偏小


内部造型:营销中心现代设计风格,下沉式首层风格,古典竹木栅门窗,米灰石墙,3层空间。

装修标准:毛坯交楼,预计2020年

物业管理:网络上有部分差评,2017年度深圳物业服务综合实力50强之一。


配套设施:一二期共16万平商业、共享旁边9万平KKone商业、9号线下沙站/7号线上沙站、上下沙文化广场、福田体育公园等。


PK结果:楼盘品质上,中洲湾>绿景红树湾壹号

03.户型对比

~绿景红树湾壹号~

D座C户型,建面84平2房


网络流传户型图,有误差,应为偶数层


此户型是2房户型中景观最佳的,西南向看海景,无遮挡。奇数层厅出阳台,卧室房间偏小,客厅无阳台带落地窗。所有两房户型门外较大公共区域,即公摊面积较大。后续墙体是否能拆动,不太明确。

C座B/C户型,建面139平4房


网络流传户型图,有误差,应为偶数层


此户型西南朝向,看海景,奇数层厅出阳台,为通透户型,双卫设计。三卧室西南向,看海景。个人认为本户型为几种户型中最佳的。

C座A/D户型,建面167平5房


网络流传户型图,有误差,应为偶数层


此户型西南朝向,看海景,奇数层厅出阳台,为通透户型,双卫设计。入户花园旁卧室偏小,样板间未封窗,不明确后期是否能改动。


~中洲湾~


从标准层总平面图上来看,户型总共18种之多,其中住宅户型以89平3房、142平4房为主、160多平(回迁户选定)。



C座O/N户型,建面89平3房



朝向分东北向和西南向,客厅开间3.5米,带7平大阳台。主卧为外侧临近客厅,开间3.3米,带落地窗;次卧建面不足9平,也带落地窗;儿童房与次卧相邻并列靠内,建面7平米略偏小。不足之处,卫生间与儿童房对门开,餐厅位置偏紧促。


D座S/C座P/A座B户型,建面89平3房



此户型有东南和西南朝向,客厅开间3.5米,带8.7平大阳台。主卧开间3.35米,带大落地窗;次卧为近门位置与卫生间相连,空间适中;儿童房夹在主卧与厨房之间,面积偏小;餐厅位置一面靠墙(样板间改成活动缩拉门),较为空旷。


D座R/A座C户型,建面142平



通透户型,分布于A、D座,朝南或东南。客厅开间4.4米。主卧开间3.7米舒适度较高,次卧南向采光面窄。次卧带阳台可根据需要分成2个房间使用,也可做大房使用,小房间空间稍显狭窄,不适合做双人间。餐厨空间宽敞舒适,带生活阳台可提供较好的储物和设备功能。


PK结果:户型数性价比上,中洲湾>绿景红树湾壹号;户型朝向、格局上,绿景红树湾壹号139平4房最佳。



04.预计价格对比



~绿景红树湾壹号~


据现场销售口吻,均价在9-9.5万/平,但考虑到限价因素,与周边二手房价格对比后,预计价格在8-8.5万/平。


上车门槛,小户型83平2房在650万左右,首付3成为200万左右;考虑最好户型139平4房在1200万左右,首付3成为360万左右。


~中洲湾~


据现场限售口吻,均价在8.5-9万/平,同样考虑限价因素,预计在8-8.5万左右。


上车门槛89平3房,总价在700万出头,首付3成为210多万。


PK结果:性价比上,中洲湾89平3房>绿景红树湾壹号80多平两房;不考虑价格,首选绿景139平奇数层户型>中洲湾142平

05.升值潜力对比



由于两者同属大金沙旧改片区内,基本上未来升值潜力依托在旧改进度落地上。其他方面因素,可考虑海景、学校等,比如绿景红树湾壹号对面金地工业区旧改有九年制学校规划,是否能成为名校存在不确定性;长期来看,中洲湾体量大,后劲可期。


PK结果:长期,中洲湾>绿景红树湾壹号



03
优缺点分析



~绿景红树湾壹号~


优点分析:


01.花园社区,45万平大型综合体项目,自带3.5万平商业,满足日常需求。


02.户型有80多2房到200平以上5房,面积段分布广,满足刚需、改善等各类需求人群。


03.地理位置不错,坐享福田CBD各项配套,距离7号线沙嘴地铁口较近,出行较为方便。


缺点分析:


01.项目容积率8.59略偏高,影响居住舒适度,但从电梯配比上来看,或有改善。


02.周边被城中村和厂房包围,环境较杂乱,虽然整体规划了旧改,但长期施工会带来噪音粉尘等影响。


03.项目东南向万科项目影响部分视野,二期进度不确定,存在一定风险。


04.项目南向背靠好景豪园5字头,周边商品房价格分布5-7万之间,若项目定价过高,会影响需求外溢。


~中洲湾~

优点分析:


01.总体量超过百万平方,项目综合配套齐全,是福田较为罕见的大型综合体。


02.上下沙片区旧改统筹规划,经济发展和环境配套提升值得期待,具有较大的发展潜力。


03.地理位置不错,坐享福田CBD各项配套,距离7/9号线地铁口较近,出行较为方便。


04.高层视野景观不错,项目与红树林公园之间是小学和中学,无高层遮挡。


缺点分析:


01.项目地块临近有其他公共设施规划,比如消防站、公交首末站等,会对邻近单位造成噪音影响;


02.项目四周农民房环绕,环境偏差,区域人员身份复杂,流动性较大;


03.区域道路偏窄,路网复杂,高峰期偏堵,停车位也少。


04.二期工程进度缓慢,至少5-10年才能完工,存在一定风险性。


05.学区内下沙小学、上沙中学排名一般,近年有所好转,但教育的短板,短期内无法发生实质性转变。

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