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华侨城香山道公馆值得买吗?—深圳香山道公馆效果图

李R

华侨城香山道公馆值得买吗?

优点

1、华侨城稀有新盘

华侨城三个字本身就自带分量,项目四周豪宅环伺,片区内的购买力就已不容小觑,华侨城宜居的环境,和片区内大面积的绿化,独有的自然、人文资源,本身就格外稀缺,足以弥补小区本身花园不大的缺陷。

另外,华侨城目前的新盘入市极少,片区内二手房楼龄都较老,这套新盘也算“稀有产品

2、户型通透,双阳台

本次推出的户型,主卧大多朝南,双阳台设计,户型方正,大多都是三房和四房,三房设计较为合适,四房大户型南北通透,都很适合改善家庭。

缺点

1、独栋0配套小区

香山道公馆无疑是坐享了深圳最难得的地段之一,但是缺点也很明显:那就是面积小

整个小区仅有一栋孤零零的楼,面积很小,虽然据说绿化率也有30%,但是就这个面积来看,基本不用思考大花园,堪称0配套

小区整体配套非常依赖周边,实话说,在华侨城有优质社区大花园的豪宅群里,它,确实是个弟弟。

2、周围多高层住宅,视野差

项目的位置虽然处于豪宅区,但是也有着市区的通病:周围全是高层住宅。

在样板间(低层)的窗外望去,基本都是鳞次栉比的建筑物,遮挡比较多,如果楼层稍低,很难在楼层的夹缝里看见天空,是一个彻头彻尾的“楼景房”

3、交通不便,生活不方便

不仅如此,这里交通也很尴尬:被四条地铁线路环绕,却去每个地铁口都得1公里以上,如果是上班族,有地铁交通的需求,建议考虑一下,没有人想要豪宅区的岁月静好,却不得不每天被堵在人山人海的街头。

更不要提学位一般周边生活配套确实不太多了,生活在这里,可能并没那么顺心。

4、没有豪宅的配套,却有豪宅的价格

这个楼盘申请的备案价要在12万往上,并且拿周边顶级豪宅14万/㎡的均价跟它相比,认为能倒挂两万。

但是,这个盘只能算是改善盘,远远称不上豪宅,和豪宅的价格完全没有可比性,但如果以周边优质改善盘10-11万一平的的均价做对比,根本没倒挂,甚至可以说小贵

哪怕只和附近同期将开的新盘--安托山的深铁懿府比,好像也没太占便宜。

我也实地看过深铁懿府,视野景观非常好,项目正对塘朗山最后一段山脉,对面就是购物中心,距离7号线深云村站仅300米,未来更有2万㎡的集中式商业西丽综合交通枢纽的规划

同样是主力户型110多平,深铁懿府主推的115平户型也是四房,预计开盘价在10万/㎡左右,整体小区配套更完善,虽然区位上略逊于华侨城,但如果改善预算有限,需求房间较多,又想打新,深铁懿府无疑更友好。

如果和周边的二手房首地容御相比,香山道公馆备案价预估12万二手房首地容御目前均价10.7万左右,但是拥有优质园林,游泳池,小区内设有幼儿园,两个盘本身的配置基本没有可比性。

以其标准144平四房对比,首地容御每个房间基本都带阳台,实用率也达到了82%左右。


简单看看香山道公馆周边的均价:

可以发现,如果只是喜欢华侨城,不一定要打新,那周边的同等价位的豪宅二手房,并不是没有其他选择。

另外,这个盘目前的产权时间是从1994年算起的,也就是说,目前也只剩下43年的产权。

进度:


目前香山道公馆已建至30层,临近封顶也会在近期拿证。

说实话,对比今年其他入市新盘,无论从配套,学位,还是价格,香山道公馆确实没有太大的优势

如果备案价超12万/㎡,在价格上就与19年开盘的新天鹅堡3期在一梯队了,但是均价12.5万的新天鹅堡开盘时去化却仅仅只有1成。

新天鹅堡各方面都是顶豪配置尚且如此,那配套远次于它的香山道公馆,又凭什么以这个价位立足呢?

但是对于想进驻华侨城的朋友来说,104平总价1200多万,就能入住深圳顶尖豪宅区,已经比深圳湾的门槛低了很多。

不过,假如说香山道公馆能以10万/㎡的价格开盘,比周边改善盘倒挂1万,上车一套三房只需1000多万,绝对性价比很高,想必会有更多人对它更感兴趣,也能当一把网红盘。

但目前具体情况如何,我们还需继续等待。

至于该不该买,我还是认为,如果不是非要豪宅区,单纯想打新,同期开盘项目里可能有更好的选择;如果需要自住,只是喜欢华侨城,那附近同价位的二手房也并不是没有,是否选择这里,还是要酌情考虑,三思而后行。

当然,很多人选择华侨城新盘的原因并不在于这个区域的学位,增值空间,未来规划,而是更看好这里的生活氛围,人文环境,更喜欢新盘的“年轻”,毕竟,有钱难买我喜欢。

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