深圳塘朗城公寓带学位吗？学区利好，南山商务公寓是否更有投资价值？

如今南山商务公寓产品作为唯一住房也可申请学位，按特殊房产积分，这将让置业者有了更多选择。同时也有公寓销售表示，自二手房实施“三价合一”之后，如果少交税，公寓的首付一般会提高1.5-2成。提高首付，这也无疑增加了持有商务公寓的成本。

除商务公寓首付高，利率上浮，管理费高以外，商务公寓二手转手交易税费高也成为交易痛点，即使有学区利好，南山商务公寓会否迎来春天呢？

深圳中原地产董事总经理郑叔伦分析认为，深圳调控政策的升级，商务公寓不限购不限贷的特性使得商务成交比例大幅提升。一般来说商务公寓购买者更多的是投资客或者本身有多套房的改善需求。商务公寓作为唯一住宅而又有学位需求的情况较少，此次政策提出商务公寓为唯一住房可申请学位，使得商务公寓的价值提升，特别是外地户籍而有学位需求的人士有购买需求。但他认为，商务公寓作为特殊类房产申请积分，与住宅类的积分相差约15-20分，想上较好的学校比较困难。

他提醒购房者：“长远来说，南山商务公寓能申请学位，对商务公寓必然是一大利好。对于目前住宅用地供给日渐减少的当前来说，新房供给难以满足日渐增加的人口与学位需求，商务公寓不限购不限贷，价格也较住宅价格稍低，既可以减轻住房压力，也可以缓解学位压力，让购买者有了更多的选择。其中，小户型总价低，相对于大户型来说更具优势。但是，目前南山价格在全市来说较高，在南山购买公寓的价格可以再其他区域购买住宅产品，而住宅产品积分更高，公寓积分低上好学校概率也不高，因此，纯粹为学位而购买南山公寓并不是一个好的选择。”

深圳资深自媒体人朱罗纪认为，近年来南山商务公寓供应成交增多，今年区教育局解绑放开商务公寓申请学区，一定程度上可缓解公寓购买者的子女入学问题。但他认为对商务公寓的利好较为有限，且政策对“唯一住房”、“特殊积分”这些前置条件设置也比较严格。就目前看来，由于南山本身均价较高，所以住宅和公寓的价差并不是太大，但入学积分上却比较尴尬，与住宅积分差异较大。商务公寓更适合做避险型投资，对于商务公寓接盘者来说，也需要考虑学区和积分环节的占比以及区域学位的竞争烈度。

对于普通购房者来说，购买商务公寓也有几个需要注意的地方：第一是地段，最好选择商务功能配套强的核心区域，有旺盛的商务人流支撑；其二由于商务公寓对交通条件要求更高，最好选择地铁上盖物业。其三，最好选择小面积商务公寓，如50平以下，面积较大的公寓未来转手较为困难。当然，南山大面积的“豪宅公寓”，例如深圳湾一号以及前海片区无住宅规划的商务公寓，此类型商务公寓更多强调的是商务需求以及资产高增值保值功能，与普通商务公寓存在定位上的差距。

公寓户型图：

34平一房：

41平一房：

85平三房：

84平3房：