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仁恒公园世纪业主论坛:仁恒的房子真有那么好吗?

营销中心
李R

仁恒置地对于深圳人来说,是一家有些陌生的企业。该公司由广东老板前往新加坡注册,后又“出口转内销”,回国掘金。近日,仁恒置地位于深圳龙岗区的“仁恒公园世纪二期”高调开盘,使这家原本没有多少“存在感”的企业终于在深圳亮了一下相。

其实,仁恒早在十余年前就拿下龙岗爱联旧改项目,欲谋求深圳的发展,可苦于始终拿不到好地,直到如今都只能“深耕”偏远非主流的龙岗区域。十二年光阴,仁恒在深圳核心区域还未有一席之地,入深可谓举步维艰。

仁恒公园世纪品质不错,

但环境、学位及交通有硬伤

近日,深圳仁恒置地开盘的仁恒公园世纪二期,从备案价看,毛坯均价达5.22万元/㎡,住宅项目推盘户型建面约99-165㎡,总价区间在452万元/套-960万元/套。

因为限价原因,但又有利润的考量,装修费额外收取,装修价格区间在3600-5000元/之间。除下装修10万优惠,一套99小户型也要再加价20余万,总之,这个价格相较于片区内到处都是四万出头的价格,算是高端盘了。

而其一次性推出1383套,为今年上半年深圳推盘住宅数量之首。但因项目在龙岗,且距龙岗大运城成熟片区还有一段距离,不属于真正意义上的大运片区,行业内分析,此盘的销售压力还是不小。

在营销中心,中房君参观了项目的样板间,从户型设计及装修品质等来看,都是非常不错的,细节做得到位。

但从区位看,仁恒公园世纪二期属于龙岗中心城三号线轨道南区,,且中房君在项目旁边看见,其周边是农民房环绕,比较杂乱,项目周边环境不甚乐观。

其次,交通上看,距离大运地铁站有1.2公里,不属地铁口物业,从地铁口步行到项目,中房君看了看表,花费了17分钟。


另外,从学校看,仁恒公园世纪引入的上海外国语大学附属中学在上海学校排名中位列16,而深圳人仍然还是看重深圳自己的名校四大、八大,而加上是新引进的学校,届时教学水平到底如何还不得而知。因此而言,学位并不占优势。

关键是此盘的价格超出周边二手房25%左右,虽然项目整体品质不错,但综合性价比不高。有前去看房的购房者表示,这样的价钱还不如买真正大运核心区物业。

深圳人买房,投资价值几乎成了首选,而龙岗除了大运片区,其他片区的投资前景还有待未来释放。另外一方面,仁恒公园世纪小区体量庞大,住宅总套数多,还有数量不小的公寓未来转手或不易。

仁恒负债高企,财务堪忧,

评级展望调整至负面

置地十余年前就开始进驻深圳,但深圳的核心区域地块确实群雄逐鹿,竞争激烈,仁恒首先拿下的是龙岗南联旧改项目。

但是十余年过去,仁恒在深圳的项目仍然止步于龙岗等偏僻区域,在南山、福田等核心区域,仁恒的地块还是缺席状态。入深十余年,这家号称国际品牌的企业,带着种种期待,在深圳这座城市举步维艰。

除了在深圳的发展不畅,仁恒在战略、财务等方面,也让人 颇感担忧。

据久期财经讯,近期,穆迪投资者服务公司确认仁恒置地“Ba2”企业家族评级,将仁恒置地的展望从“评级列入审查”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示:“负面‘展望’反映出公司在未来12-18个月执行其雄心勃勃的去杠杆计划能力存在不确定性” 。

穆迪预测,在未来12-18个月内,仁恒置地的债务杠杆率和利息覆盖率将分别提高至55%-60%之间和4.5倍-5.0倍之间。

日前,仁恒置地集团有限公司(以下简称“仁恒置地”)旗下的官方平台发布消息,仁恒置地全面收购了新加坡房地产开发商联合工程有限公司(以下简称“联合工程”)。而收购老牌地产商背后,是债务杠杆率大幅增高。

据仁恒置地最新披露的财务报告显示,2019年,公司流动负债和短期债务同比大幅增长,净负债与总股本负债比率达到80.1%。流动负债为531.59亿元,同比增长46.1%,短期负债146.06亿元,同比增长68%。

通过布局重点城市的高端住宅物业获取高毛利率的仁恒置地,一方面,隐藏着对业绩目标的追赶压力、对现金流释放的迫切,以及对降杠杆的焦虑。另一方面,受到各地调控政策的影响,业绩增速已有放缓和下降趋势,部分地王项目也给公司财务带来压力。

照此看来,这家在2019年号称“从龙岗到罗湖,从罗湖到宝安”四盘齐发的房企,或许会因贪多求快,在未来遭遇不小的经营资金压力。

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