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越秀国际总部广场劣势弊端

原创
李R

一、项目概况   越秀国际总部广场位于南沙自贸区双山大道和金隆路交汇处,南沙城区中心,距地铁金洲站不足百米,周边医疗、教育、商业等配套成熟。  项目占地面积 17 万㎡,项目总建超过 100 万㎡,是集高端住宅、12万㎡shopping mall、写字楼、公寓及商铺于一体的百万综合体。目前项目在售的是 1-3 栋高层办公楼,总层高30 层,底下 2 层为商业用途,3 层起为 LOFT 公寓产品。

二、项目解析    1、地段区位  越秀国际总部广场位于南沙自贸区金洲地铁站旁,处于南沙目前最繁华的中心地带,周边新房、次新房(住宅)价格在3-3.5万左右。  南沙自贸区地处大珠江三角洲地理的几何中心和粤港澳大湾区门户枢纽,在粤港澳大湾区中可承建珠江东、西岸资金、航运、人口交流的重要枢纽,区位战略意义重大。据统计,南沙自贸区2018年GDP1458亿元左右,增速超过广州全市平均水平。2018年南沙新设企业突破3.8万家,已落户世界500强企业投资项目135个及103家总部型企业,其中包括中交建、中铁隧道和中铁集团等“央”字头企业,京东、顺丰等大型民营企业。  纵观广东省内深圳前海、珠海横琴、广州南沙三大自贸区的房价情况,南沙仅为横琴的价格的 1/2,前海的1/5,具备较大的升值潜力。   2、交通规划  项目距离广州地铁4号线金洲站直线距离约50米,或者说一路之隔而已,据说未来地铁站出口还会与项目商业部分无缝连接,真正的地铁口物业;   粤港澳大湾区交通规划:粤港澳城市通过跨海交通群,高铁及空港建设,建立起以轨道交通为主的交通网络,互通互联,到 2020年粤港澳湾区将成为一小时生活圈。    南沙到广州:6条地铁(两条在建),6条有轨电车贯通南沙各大版块 南沙到深圳机场:仅30 分钟车程(深中通道,2024 年通车) 南沙到深圳北/福田站:约 30 分钟高铁(广深港高铁庆盛站,已通车) 南沙到香港西九龙:仅 30 分钟高铁(广深港高铁庆盛站,已通车) 南沙大岗机场、南沙国际邮轮母港   3、商业配套    项目除自带自持的12万㎡商业外,周边1站地铁距离有万达广场、金洲广场等中大型商业或者商圈:   

 三、户型分析   目前在推的包括 49/62/64 ㎡三种户型,高楼层(29、30层)均价20000元左右,投资总额低,总价 95 万起,户型方正实用,62㎡户型通燃气带明火,均是 5 米层高的 loft,买一层送一层,实用率很高,南向高层单位可远眺海景。    49㎡户型:低总价,上下独立空间,两卫; 62㎡户型:灵活多变,可商可居,有小阳台,燃气入户,类住宅产品; 64㎡户型:拓展空间大,上下独立空间,分租受益高。   

四、价格情况   目前1-3栋高楼层(29、30层)均价20000元,单价18500-22000元,总价95万元起,装修另计,南向海景通燃气的62㎡单价最贵。周边租金经查核贝壳网等中介网站,预估在40-60元每平米,若按复式60元每平米计算,62㎡总价125万投资回报率约为3.6%。   

五、优缺点分析    

优点:   (1)非广州户籍低成本投资南沙的主要方式,可商可居; (2)地段好,地铁口物业,位于南沙自贸区核心区域,离南沙人气最旺的万达广场不远,商业发达, 周边配套完善; (3)单价便宜,总价不高。属于广州2018年12月放开公寓限售个人后的批量入市产品,价格处于底部,且基本为现楼,预计2019年8月交付; (4)挑高5米,买一层送一层,户型实用率高; (5)项目体量大,配套全,分批次开发,发展商实力强。   

缺点:    (1)公寓实际用途为办公写字楼,居住、改造、交易存在一定政策风险;  (2)交易成本较高(土地增值税、增值税、个人所得税、契税),涨幅不及住宅;  (3)项目容积率高,梯户比高,较为密集。办公属性强,人员较杂,居住环境得不到保障;  (4)周边同类项目较多,且集中入市,租金收入可能不及预期; 5、因限价,备案价格大幅低于实际成交价,造成贷款金额较低(实际三成左右),首付较高。   

六、最终点评  广州公寓市场自2017年330政策后,因只可公司购买,已沉寂了很久,人气和价格跌到了一个低谷。2018年12月20日起政策松绑,330政策以前开发的公寓可对个人销售,广州市场在售公寓9成受惠此政策。此次松绑,也为无法突破广州住宅限购,而又想投资广州、投资南沙的人提供了机会,毕竟广州是四个一线城市里房价的洼地,而南沙也是自贸区中的价格洼地。   南沙作为粤港澳大湾区地理区位的“湾心”,得到广东省政府全力支持,发展可谓日异月新,欣欣向荣,随着人口的持续流入及产业全面落地,南沙未来可期。   但是,因广州公寓仍有取证后两年才能转让,转让税费高等限制,且目前投资商办公寓仍存在很大的不确定性,建议此类公寓作为资产配置的一个方向,选择地段优质,产品稀缺,租金回报高的产品。本楼盘建议选择带有燃气的62㎡,或投资成本最低的北向49㎡低楼层。

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