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南沙星河湾区壹号的优缺点

星河湾区壹号
营销中心消息
南沙星河湾区壹号的优缺点踩盘总结,2018年3月开盘,截至现在已经两年多了,但是市场反应很一般。

项目沙盘图
整个项目的体量不大,只有5栋楼,其中3栋自持,1栋还没有推,推售2年多的2栋,目前还有一点尾货;4栋也还有货量。



图源:贝壳找房
现在主推5栋,情况也不乐观,很明显的一个现象就是,“楼层、朝向可以随便选择”,这说明项目真的还有不少货量。
而且,我在住建局房地产信息平台上,查看具体的数据,也发现项目的去化确实不行

 星河湾区壹号是推广名
什么问题导致的呢?
首先,项目自身业态不行,踩盘过程中,问及配套情况,销售支吾了半天,“一楼的商铺,有一家兰州拉面要开了,其他也不清楚……”
项目没有做出有特色的配套,这方面就打了一个折扣分。
其次,结合我走访了解,以及查阅的相关资料,发现有两大致命硬伤,导致项目去化不行



1)星河湾区壹号自身产品素质条件不够硬,如产品是办公属性、公摊面积超3成、电梯比例等,导致难以突围;

 
2)对比周边竞品,项目没有特别突出的优势,两边都够不着,难以撬动购房者的心思。


其中道理,很多朋友应该也清楚。由于政策不大友好(“330新政”),前段时间发布的公寓新政,结果只是一天游,使得广州公寓市场竞争非常激烈,产品素质不过硬的,真的很难突破重围。

产品是办公属性,不是居住;公摊面积超3成;不能明火……


产品评级:★★☆☆
1)致命缺点:产品规划的是办公属性,不是居住
经常有购房者反映销售宣传用语中大量使用“公寓”“商改住”字眼诱导买房,在交房时却发现所购商品房规划用途为办公用房,不得居住。
这方面,大家一定要再三谨慎处理。而星河湾区壹号恰恰是踩中了这个“雷区”
踩盘过程中,销售一直反复向我推销,“我们项目居住体验是很不错的,有……”
但是,当我踩盘结束后,我在住建局房地产信息平台上,查看房源信息时发现,项目的产品功能是办公,并不是居住。具体如下图:


这种状况下,大家以后收楼自住后,会不会发生意外情况,很难说,毕竟已经有过不少案例了。
而且,这种一栋楼的混合属性还是有一定的风险。毕竟是夹杂办公产品,以后人家拿来办公,你用来住肯定会受影响,人员混杂,居住环境不舒适,安全系数也不高 
总之,仅仅这个致命缺点,已经使得星河湾区壹号的竞争力大大削弱了。
2)公摊面积超3成,电梯比例不足,不能明火
项目目前主推的5#,2梯12户,但是有19层高,综合来看,电梯使用过程中,还是比较捉急的。
户型方面,项目各功能空间布局不错。不过需要注意的是,户型图上并没有标注相应的尺寸数据,得房率模糊



 
所以,踩盘结束后我在住建局房地产信息平台上,查看具体的数据,结果发现项目的得房率真高!
 



 
由上图我们可以很明显的计算出,得房率不到7成,公摊面积超3成
虽说是公寓本来就没法和正常住宅楼相比,但是如果是买来自住的话,这个得房率就偏低了。
此外,产品是不通明火的,项目的居住体验又打了一个折扣。
不过,项目5米层高、有一些赠送面积,加上公寓比较少有的园林设计,这些方面都是不错的,给项目拉回了一些分
所以,综合起来,我给产品2星评价。

位于金洲—蕉门河板块,有老城区的味道,但对比周边项目,优势不突出

区位评级:★★☆☆
1)金洲—蕉门河板块,投资、自住都不错
星河湾区壹号位于金洲—蕉门河板块,这里的板块特色是行政+商业+商务功能
这里是南沙区府所在地,总部办公区(保利、越秀总部、香江金融总部)、商业中心(万达)、市政公园等也设立在这里,是南沙目前市政基础和生活配套成熟最好的板块。
通俗来讲,这里就是老城区的味道,投资自住皆可


交通方面,有4号线和15号线(规划中),4号线可接驳5号线前往市中心,大概需要1小时左右;15号线则会串联南沙各大重点板块。
不过需要指出的是,由于产业、配套、规划等因素,金洲—蕉门河板块的未来预期比不上南沙湾和明珠湾板块。
地段区位方面,项目还是可以的。
2)对比周边竞品,项目优势不突出;价格明面上是低了些,不过是毛坯交付
星河湾区壹号,目前价格是1.6—1.7万左右,咋一看,价格比较有优势——对比周边基本都是2万的价格。但是,项目是毛坯交付,综合起来,价格的优势也不是特别突出



(注:价格来源于网络,仅供参考)
星河湾区壹号,周边最大的竞品有两个,一个是越秀总部国际广场,一个是中大城(二手房)。
下面来简评一下这几个项目:
1)首先需要指出的是,这几个项目周边配套都挺不错的,商业购物广场都在周边,其中越秀国际总部广场、中大城距离万达广场最近,星河湾区壹号比较远(步行时间近半小时),不过星河湾区壹号距离今洲商圈比较近(步行时间大概10分钟左右)
2)地铁方面,中大城最方便,金洲地铁站就在家门口;越秀国际总部广场距离金洲站大概500多米;星河湾区壹号距离金洲地铁站较远,步行速度慢点的话,需要20分钟左右
3)在企业聚集方面,越秀国际总部广场、星河湾区壹号都在总部办公区内,有一定预期,不过越秀配套更为便捷、完善;
4)总体来说,星河湾区壹号各方面都能顾及一些,但是,尤其是对比越秀国际总部广场、中大城等竞品,没有特别突出的优势
 
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