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光明建发璟悦轩怎样呀?看看项目综评就知道了!

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李R

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目简介:

建发璟悦轩位于光明区公明街道南庄社区,东环路与振明路交汇处。项目东接振明路,南临南庄路,西至华发旧城改造项目,北靠荣兴路,建设用地面积约0.8万㎡,计容建筑面积约5.1万㎡,总建面约6.7万㎡,土地用途为商业用地。

项目地块于2017年正式出让,2018年底开始施工,预计今年内建设完成。项目由2栋地上29层塔楼构成,底下设有3层裙楼商业,地下2层地下室,包含商业、商务公寓和公共配套等功能。


建发‖璟悦轩●小巨蛋项目基础信息:

销售均价:39000元/㎡-46000元/㎡

在售户型:38㎡三居,49㎡三居    

建筑类型:商业,商务公寓    

产权年限:40年    

占地面积:约8415.61㎡

建筑面积:约66920.44㎡    

交房时间:2021年12月底    

交房标准:精装修交房    

总户数:960户    

车位数/比例:400个    

容积率:6.3%    

绿化率:40.4%    

物业公司:怡家园(厦门)物业管理有限公司    

开发商:深圳市名巨南庄房地产有限公司    

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目户型介绍:

A座,标准层平面图

5梯20户,黄色阴影部分为A户型,建筑面积约38㎡,三居。蓝色阴影部分为B户型,建筑面积约49㎡,三居,端头位。

B座,标准层平面图

与A座基本一致,5梯20户,黄色阴影部分为A户型,建筑面积约38㎡,三居。蓝色阴影部分为B户型,建筑面积约49㎡,三居,端头位。

建发‖璟悦轩●小巨蛋项目综评:

建发地产对于深圳人来说或许有些陌生,因为其目前在深圳落地的项目并不多,但其实建发地产也是国内的知名房企。项目体量并不大,是一个纯商业体项目,以商业+商务公寓产品为主。项目周边居住氛围浓厚,生活配套齐全,但并不突出,小范围内缺少大型集中式商业体,需要依赖后期旧来改善周边配套质量,补充生活配套。

建发‖璟悦轩●小巨蛋在市场监督管理局公示的价格为:均价4.29万/㎡,单价区间在3.9-4.6万/㎡,总价区间在151-228万/套。光明区目前新房供应不管是住宅还是公寓都不多,结合现阶段在售的同类属性产品来看,项目定价并不具有明显优势。

玖龙台地理位置和项目体量综合来看最优质,但没有小户型,总价也比较高。正大城是一个大型综合体项目,也有小户型,单看项目本身正大城更具优势,但正大城离地铁口较远,需要交通工具换乘。天汇城与本项目距离最近,单价便宜了2000元/㎡,单从价格看天汇城优势要明显一些,但要注意的是天汇城没有小户型,总价是比小巨蛋要高很多,购房成本高。

项目主推38㎡三居和49㎡三居户型,两种户型都是带阳台,通燃气,精装修交房作为公寓产品能做到这三点实属难得。层高3.6米做层,一层主要功能间是客厅、主卧、洗手间,阳台,最大的亮点是厨房和卫生间,这么小的户型面积,L型厨房,干湿分离卫生间,可见设计师非常用心,把空间利用到的极致。客厅镂空不会感觉到压抑,其它功能间受层高限制,会有一点压抑感。

二层分布两个卧室,通往二层的楼梯台阶都带有收纳功能,二层层高1.85米,身高1.8米以下可以在地面站直,如果在床上只能弯着腰,所以二层只适合当卧室睡觉用。样版房两个卧室是开放式的,没有实体墙格挡,缺少私密性。如果二层两个卧室用实物隔挡,做上推拉门的话,是可以实现独立的,但这么做房间空间会显小,并且会影响房间采光和通透性,压抑感会更明显。不过话说回来,开发商不到50平的面积给你做三房,还要啥自行车?

项目因产品属性和层高限制问题,作为居住长期自住很显然是不合适的,主要面向投资类客群。作为投资产品最看中的是收益是否稳定和投资回报率高低?项目前方是南庄村,主要都是农民房为主,里面有大量的民房出租供应;后方是华发待建的综合体项目,目前是空置状态;左侧是市政配套及公园等;右侧有部分农民房和工厂。

短期看项目附近没有较集中的写字楼建筑,而公寓产品主要面向的客群基本是公司白领或者稳定收入还不错,对居住品质要求较高的群体,从这方面看,项目短期客群是有所欠缺的。或许开发商也意识到了这一点,提供了返租服务,最低可以租到4000元/月,5年一签约,这样可以很好的保证了客户投资前期的稳定性。以150万总价,首付5成,贷款10年计算,月供大约8100左右,月租可以抵近一半的月供,投资回报率还是挺高的。

项目不利因素:项目北临荣兴路,东邻振明路,可能会存在噪音,扬尘等影响;项目周边有待建的城市更新项目,例如项目后方的华发商业综合体等,旧改项目建设周期都比较长,后续开工建设会对项目造成一段时间的持续性噪音干扰问题;项目西南角小巨蛋公园规划有约250㎡的封闭式垃圾中转站,可能会存在异味等影响;商业属性产品涉及税费高于住宅类,后期转手会面临高额税费等问题。

光明近两年也是话题不断,光明科学城,大学城,凤凰城,光明小镇等各种规划,被置业者们常常提及。区域热度不断升温的同时,房价也早已水涨船高,深房传麒山的二手成交价已有突破6万的了。对光明而言新城区正处于快速发展阶段,目前人气稍显不足,缺少居住氛围,公明老城虽说有些旧,但配套更加齐全和便利,居住氛围也更浓厚,关键是价格要更接地气一点,对于刚需而言,我认为公明老城会更合适一点;投资的话量力而行,能买新城区固然是好,老城区因商圈成熟,从短期收益回报来讲会更快一些,后期旧改推动也能对房产固有价值有较大提升。

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