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中洲湾_中洲滨海华府_中洲滨海商业中心

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深圳上沙中洲湾商业中心公寓买之前先了解整个区域规划发展

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李R

福田大金沙片区整体规划 汇集地铁7/9号线上沙站下沙站
①项目的整体区位
深圳上沙中洲湾商业中心位于福田区滨河大道与椰树路交汇处,临近滨河大道和京港澳高速等主干道,对外交通条件较好;还有轨道交通7/9号线,贯穿南北,一站到达车公庙交通枢纽站,便捷性较高。

目前内部交通现状较差,停车位严重不足。但未来项目完全建成后,内部会设置地上的公共人行通道系统实现人车分流,同时还会有地下的公共人行通道连通到红树林公园和京基商业。

【地铁】住宅地块临近地铁7号线上沙站(百度测距,约400米到达地铁口),商业地块靠近9号线下沙站(百度测距,300米即可到达下沙站B出口),一站到达车公庙站,车公庙站可谓是整个深圳的交通枢纽之一,目前由1/7/9/11号线交汇于此,可快速到达深圳各个区域。
【自驾】可快速到达广深高速、滨河大道和深南大道等城市主干道,对外交通较为便利;但区域内部交通环境堪忧,有待改善。
【公交】项目四周靠近多个公交站点,北面有滨河大道辅道有公交站点“上沙”,东面靠近地铁7号线上沙站也有公交站点“上沙村”,南面近福荣中路站,均有多条线路通往全市各区。


(图片来自咚咚深圳城市投资地理信息评价系统)

项目所在的区域是我们传统意义上的上下沙片区,也是目前政府打造的大金沙片区的一部分。环绕接壤该片区的有竹子林片区、车公庙片区和香蜜湖片区。
这几个片区“各司其职”,已发展出相互之间完全不一致的片区形态和特色。
竹子林片区内部的园博园、交通枢纽和较早入市的各类住房“三等分”,新盘不多见,近期则有宝能公馆,且因其学区划属于深圳高级中学初中部,即使区位一般,但销售情况和价格不错,均价在10万/㎡左右。
香蜜湖片区则是传统的豪宅片区,是深圳首屈一指的宜居片区。前期较为受关注的新房项目深业中城已改为长租公寓,引起市场一片哗然,不少土豪扼腕叹息。
车公庙片区则以产业用房、写字楼供应为主,近些年产业旧改较多,片区面貌焕然一新。

而上下沙所在的大金沙片区,相对上述三个接壤区域,反差更为明显。片区密度大,居住环境一般,人员流动复杂,是福田乃至深圳著名的城中村集聚区。
那么,片区的升级改造自然以城中村的城市更新为主,从2013-2018年这5年的时间里,断断续续有项目启动,京基滨河时代入市较为顺利,绿景红树湾壹号则建成后因内部问题无法成功入市。
中洲湾如果顺利的话应该会成为整个福田区较为受关注的项目,毕竟它可以说是目前福田区在建规模最大的商住综合体旧改项目。

②大金沙片区的规划方向
在具体介绍中洲湾项目之前,老牛在此先简单地阐述下大金沙片区的整体规划方向和这一带的产业有哪些特点。
1)福田中心区域开发建设日渐饱和,商务区开始西拓、南拓,逐步延伸到车公庙和大金沙片区。
福田的发展日新月异,中心区已经不再只是中轴线两侧的土地——车公庙早就并入继而成为中心西拓的重要区域,中心区南拓、北拓、东进也此起彼伏,而福田大金沙片区则有望打造成福田新的商务、商业及改善居住等复合片区。
2)大金沙片区的产业以高新技术、文化产业为主,打造成为宜居、宜业和宜游的复合功能区。
大金沙片区将建成为宜居、宜业和宜游的多元复合功能区,重点规划高端服务业,电子和通信设备制造业,重点打造研发设计和产业孵化产业服务功能,以及集研发、生产、展示、销售为一体的工艺品交易和出口基地。
3)大金沙片区的旧改体量相当于大冲旧改的2.72倍,岗厦西旧改的5.44倍,是深圳核心区域少有的大规模旧改片区。
大金沙是福田区最大的旧改片区,政府拟投入300亿,总建面350万㎡住宅与412万㎡产业空间,大致是大冲旧改(280万平米)的2.72倍,是岗厦西旧改(140万平米)的5.44倍。

 

所以,大金沙将以城市更新带动产业优化,在产业布局上打造“产城一体化”。

说到区域的产业规划总是雄心勃勃,但真正落到实处,可能还需要克服诸多阻力,很多基础设施和产业导入都需要一定时间来兑现。
就拿中洲这个项目来说,从计划到立项再到拆迁建设,中间已经耗费5个年头,更何况大金沙整个片区的更新换代比单独项目要复杂得多。

剖析项目规划,简析项目不利因素

①地块信息

中洲湾原为上沙村城市更新单元,在2013年正式纳入旧改进程。
当年同一批次里,同时纳入计划的还有一路之隔的车公庙捷荣创富厂区城市更新单元,现在是万科在进行主导开发,由于体量相对小很多,目前接近完工。

 根据2015年关于上沙村旧改的进一步公示,各个地块的编号信息和范围如下:
红色商业地块01-01-1号和01-01-2号地块(即为中洲滨海商业中心)已经出地面1-2层;
黄色住宅地块02-04号地块(中洲滨海华府一期),也就是中洲湾项目首推的这一批产品,其建筑已经接近封顶。

 

首推的中洲滨海华府一期(02-04地块)的用地性质为二类居住用地+商业用地,用地面积0.86万㎡,计容建面7.3万㎡,包含商务公寓、商业和住宅等业态,容积率8.5。

 

根据深圳市2016年公示的第四季度土地供应一览表,可以看出红色商业01-01、黄色01-02和黄色02-04地块已经正式签订了土地出让合同,产权使用年限分别为40年、50年和40年,也就是说首推的中洲滨海华府一期的产权年限为40年。

详解项目周边的各类配套及旧改规划
项目区位尚可,依托于福田中心区CBD各项配套,高层海景资源独具稀缺性,但学校这个短板短时间内难以解决。

①商业配套
项目自带约16万平方米商业,包含一期约8万㎡大型集中式商业mall,二期约8万㎡商业街。规划业态有超市、影院、儿童、新零售、潮流餐饮以及特色商业创新空间等。
旁边有正在运营的大型集中式商业mall——京基KKone,建面达9.4万㎡;区域内还有岁宝百货和百安居中小型商业。
未来还会有绿景项目的3.5万㎡商业——绿景佐阾;不远处金地旧改也有规划商业辐射周边。
稍远一点还有石厦片区的天虹、马成时代广场等购物中心;福田中心区商圈选择就更多了,购物公园、君尚百货和cocopark等商业与项目直线距离在3公里内(根据百度测距)。


②教育配套
项目自带18班幼儿园,目前在上沙小学和上沙中学的学区范围内,教育配套较为一般。这两所学校原本作为满足上沙村的居住人员的教育配套,现在旧改重建,容积率增加了好几倍,居住人口有可能增加不少,但教育资源并未有增加,难保后期不会出现学位短缺的情况。 

根据2017年福田区热点初中排名情况,目前在上沙中学的中考成绩在福田区区级学校排名中,处于中等偏下的水平。

③文娱配套
项目周边的休闲文化资源配套非常丰富,高层视野和景观较为不错,有深圳高尔夫俱乐部、福田区体育公园、红树林公园和深圳文化创意园等等。

④医疗资源
区域范围内医疗资源水平较为一般,但好在项目区位尚可,去福田和南山的大型医院都不算特别远。

 

⑤周边旧改情况
以滨河大道为界,因项目临近车公庙商务聚集区,滨河大道以北的旧改主要以工业或产业用地为主,未来旧改方面也多以商务写字楼或升级版的产业园为主。而滨河大道以南主要以居住用地的旧改项目为主,作为车公庙商务聚集区的拓展延伸区域,临滨河大道一侧多规划为商业及写字楼产品。如京基滨河时代一期和中洲湾一期。
项目旁的京基滨河时代(京基下沙旧改)已全部售罄,绿景红树湾壹号(绿景沙嘴旧改)住宅则已是现房,均未开始推售,而金地工业区旧改尚无拆迁动作,其他旧改单元多为城中村更新单元,旧改主体众多,各方利益牵扯,旧改周期预计较为漫长。滨河大道以北多为工业厂房旧改,主体单一,相对进度较快,如万科捷荣创富厂旧改以及大汉王博金商务广场目前已接近完工,车公庙工业区第一旧改部分已开始动工。

金地工业区旧改:2015年纳入城市更新第四批计划,拟拆除重建用地面积约11.9万㎡,开发建设用地面积6.2万㎡,计容积率总建筑面积67.4万㎡。规划由10栋超高层建筑组成,其中2栋写字楼分别为54、65层,3栋公寓为43-65层,4栋住宅为46-60层,外加1栋49层保障房和一栋4层幼儿园,另规划有一所九年制学校、面积不小于0.86万㎡公园绿地。
金地旧改是大金沙片区已经启动的四大旧改中唯一的一个社区里面有规划学校的项目。如果能够引入名校资源的话,将会给项目带来不少附加值。


整个人行通道系统并不仅仅只考虑了项目内部,而且还考虑了与周边的京基商业和红树林公园的连接,具体可以看下图两个红色箭头所指的黄色双箭头,这个黄色双箭头就是地下人行通道的示意图。
题外话:红树林公园作为这么得天独厚的资源,中洲湾的开发商应该看到了这一点,一个下穿的隧道工程花费对于整个中洲湾项目来说,应该只是皮毛而已,但会为项目带来更多增值部分。

万科杜邦旧改:万科入驻了福田泰然片区的杜邦厂区,占地面积约5.7万㎡。
在杜邦厂区周边,万科已有一栋产业楼在建中,即捷荣创富厂区旧改项目,推广名为“万科滨海置地大厦”。该项目列入了《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》内。
两者之间,隔着另一个在建的工业旧改“博今商务广场”。按照规划,滨海大道一带,也将打造向上发展的摩天走廊,与车公庙深南大道段极其相似。


综合来看,片区受历史因素限制,旧工业区、城中村、旧商业区较多,片区的土地利用率较低,长期存在着居住环境杂乱、产业空间功能老化、配套设施不足等问题。而大金沙片区的整体改造规划,为片区的居住环境提升、配套完善、产业空间优化和提升、集约化土地利用等方面起到了重要的作用。
从地理位置来看,大金沙片区拥有福田唯一的一线海景资源,且地铁7、9号线已于近年开通,打破该区域虽为市区,但一直无地铁通行的窘状。加上临近车公庙商务聚集区的绝佳地理因素,逐渐成为众人焦点。

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