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中洲湾优缺点都有哪些?我们浅谈一下

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李R

中洲湾四面环景,高层可观深圳湾滨海景观。南邻红树林自然保护区;北瞰高尔夫球场、福田CBD建筑群;西望深圳湾滨海休闲带。

 

中洲湾总占地面积9.7万㎡,总建面约126万㎡,集海景住宅、服务式公寓、写字楼、酒店、16万平集中式商业和商业街等多元业态为一体。

项目大一期主要由2栋塔楼和3栋服务室公寓组成,项目大二期由沿街商业、商务公寓和住宅组成。

 

中洲滨海华府一期(02-04地块),建设用地面积约0.86万㎡,总建筑面积约7.7万㎡,共4座塔楼,其中3座46-50层住宅,1座46层公寓,2层商业裙房,1层地下商业组成。

预计首批推售的产品为建面86-166㎡2-4房毛坯住宅、35-55㎡1-2房带装修公寓。从首批推售的产品户型面积段来看,以中大型户型为主,并没有超大户型的配置,因此可以推断首批产品定价应该也会贴近改善型需求。

 

中洲滨海商业中心现状,位于滨河大道旁,与京基滨河时代大厦并排而立,将成为滨河大道上的地标型建筑,目前已出地面1至2层。

 

不利因素分析

1)社区内部不利因素,红色01-01地块(中洲滨海商业中心)规划有变电站和消防站;黄色02-02地块规划有公交首末站,会对邻近单位造成噪音影响,也可能会导致车辆出入口堵塞等问题。

 

2)周边被农民房包围,整体环境较为一般,对观感较为有影响;片区内租客、土著以及个体户较多,人员流动性较大,人群结构较为复杂。

 

3)自驾体验感稍差。与关外的项目看中地铁配套不同,关内买中高端新房的购房者更注重自驾的便捷度和舒适体验。

虽然距离车公庙交通枢纽的直线距离仅1.2公里左右,但无法直接从香蜜湖路转弯,需要绕行,如下图所示;而且车公庙立交附近来往车辆较多,且含有多个公交站点,路况复杂,高峰期较易出现拥堵。整体自驾的便捷度和舒适度稍显逊色。

上下沙片区由于早期缺乏整体规划,内部交通条件比较一般,路网比较混乱,停车位较少。

 

 

 综合评价

①中洲湾优点

1)受限于住宅供地的稀缺,福田近些年入市的新房越来越少,房价也水涨船高,加上近年来车公庙产业旧改如火如荼、上下沙片区旧改统筹规划,经济发展和环境配套提升值得期待,具有较大的发展潜力。

2)整体区位和交通较为不错,坐享福田CBD各项配套,更有轨道交通加持,距离7/9号线地铁口较近,一站即达车公庙交通枢纽。对外交通便利,临滨河大道和京港澳高速等城市主干道,福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路连通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。

3)高层视野景观非常不错。红树林自然景观资源和福田体育公园等是比较重要的加分项。由于住宅部分与红树林公园之间是小学和中学,并无高层建筑遮挡,可享受一线海景资源,超高层设计,中高层的视野更好,也更具价值。

4)总体量过百万的大盘,项目自身综合配套较为齐全,自成一体,属于福田区比较罕见的大体量综合体。

 

②中洲湾缺点

1)教育是短板,短期内难补齐。所处学区较为一般,片区内的上沙小学、下沙小学,在教育领域没有特别突出的成绩。

2)周边农民房较多,整体环境较差,对观感有一定影响;租客较多,片区人群较为复杂;城市更新的进程较为缓慢。

3)片区内部道路规划比较一般,地下停车场较少;区域人口密度大,福强路上的公交站台行人和车辆较多,交通情况比较复杂。

原标题:中洲湾优缺点都有哪些?我们浅谈一下

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