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大前海最具潜力片区浮出水面!碧桂园凤凰智谷小面积新盘太珍贵了…

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深圳非住宅类产品的投资价值正在上升!

受到投资客的青睐!

随着深圳限售政策的出台,淘房志最近慢慢感觉,深圳非住宅类小户型产品的投资价值正在悄悄上升。

首先,深圳核心区域很快没什么纯住宅卖了,要买只能买非住宅类产品了。

据中原统计数据:2017年深圳公寓成交占比成交占比达到了35.1%,创下了近几年新高,致使市场迎来了新一轮发展期。

这两年,深圳公寓成交占比不断提升,而住宅成交占比在下降。


深圳土地高度稀缺,纯住宅用地更是稀缺中的稀缺,未来很大程度上靠城中村改造提供房屋供应。

城中村改造以后大部分都是综合体,公寓、酒店、购物中心和住宅。这样看,公寓等非住宅类产品将成为深圳商品房供应的一部分。

其次,很多人实在没名额了。

假离婚搬运大法有些人不愿做,而且目前离婚买房受到限制。房价上升,代持风险加大。因此,只能买非住宅类产品。虽然涨幅比住宅小,但也可观,还能收租。

还有很重要的一点,深圳的入户终归会慢慢收紧。

深圳入户政策目前在北上广深四大一线城市是最松的,宽松的入户政策,令很多年轻人可以通过入户绕开限购,购买住宅,因此深圳非住宅类产品的需求其实是被分流了。

但是,深圳终归不可能一直维持如此宽松的入户政策,总有一天会收紧,向北上广看起。届时,深圳非住宅类产品的价值会得到提升。

第三,拿地成本极高,以后面世的非住宅类产品价格只可能比现在贵,而且开发商往往会按照豪宅打造,使得未来非住宅类产品定价也会更贵。

据淘房志了解,目前在罗湖拿一个综合体项目,从拿地到开工建设再到最后发售,综合成本测算下来,8万块基本只能保本。未来非住宅类产品的价格不会更便宜,只会更贵,因为成本约束在这里。

还有一点值得注意的是,2017年深圳新房批售面积约266.4万平米,比16年减少了约35%,再次创下历史最低记录。

新房批售项目中的住宅商品房在不断减少,源于土地市场中住宅用地的供应更少。


2012年—2017年深圳新房预售面积供应

深圳6年来,总共成交了15块住宅用地,而2017年仅有一块住宅用地成交,并且规定了竞得人70年全期持有,以特殊用途用作租赁住房。


2012年—2017年深圳居住用地拍卖一栏

一般来说,从土地出让到规划建设再到入市,5年为期。这也意味着,未来5年左右深圳住宅新房的供应将极为稀缺。

可以肯定的是,我们正处于一个从住宅投资向非住宅类小户型投资产品的转换期,再过几年,将成为深圳一种普遍的投资选择。

前海+大空港百万精英住哪里?

这个板块将承接大量居住需求!

投资非住宅类产品最核心的一点是什么?淘房志觉得是租金。

作为粤港澳大湾区的核心区域,东方的“曼哈顿”,前海凭借着超前的规划及后发的优势,其未来一定比现在的深圳湾、后海更具国际范,未来的租金将会非常高。

就如同香港的城市核心区——中半山一样,这里的租金基本维持在1000港元/平米的水平,也就是说,如果一套100平左右的房子,月租金能到10万港币。Tavistock一套480平米的房子,每月租金高达40-45万港币。



香港核心区

在北京、上海,一些CBD附近高端公寓的租金,也能去到400-500元一平米,也就是说一个70-80平米的小公寓,租金能到3万-5万。

木子SJ觉得,深圳未来的租金会呈现上升趋势,租金高地就在于前海及其周边地区。

理由在于,前海将是未来深圳国际化程度最高的区域,央企和大量跨国公司、世界500强的总部最密集的区域。因此也将成为深圳写字楼和公寓租金的高地。

另外,前海及其周边区域,包括南山科技园,宝安的西乡,将集中深圳的金融和高科技人才,青年才俊,这些人有足够的支付能力。

而目前的南山科技园的华润城,两房89平米的租金已经能到1.6万,开始显示出这种趋势。

目前,前海最新的意向规划是:建筑总量由原来预计的2600万—3000万平米,压缩到2300万平米。

同时,工作人口由65万将减少到52万人,居住人口由15万增加到23万人——这里合计75万人。


前海最新规划

未来,这75万能进入前海工作、生活的,都是全球的精英人士。毕竟,前海是胸怀天下的地方,将来全球资本和全球富豪都将涌进前海。

另外,前海的商务公寓只占建筑总量的15%,真正规划的居住面积也仅150万平米,远远满足不了75万人的居住需求,

这意味着,价高者得,只有能支付高房价、高租金的,才能留在前海居住,其它至少还有约30万人要住到其它地方去。

除了前海,还有就是火热的大空港,根据最新的深圳城市规划,一上来就把空港新城划入深圳副中心,赋予了至少比肩龙华的城市地位。

大空港规划图

空港新城规划承载就业人口约46万人,规划居住人口约25万。这就意味着,片区20万人口还需继续外溢。

那么,前海+大空港,这些外溢人口将何处何从?


淘房志觉得西乡片区处于前海、大空港板块交叠处,可以说是承接前海、大空港的最大受益者。

未来这两大板块一部分人口肯定会外溢到西乡片区,带来大量的居住需求,投资买房选择这里就对了。

新西乡即将蝶变而来! 

超10万高端人群聚集,产生大量居住需求!

当宝中房价已经突破10万+/㎡,碧海湾7万/㎡以上新房比比皆是,新安区域豪宅拔地而起,有一同处在粤港澳湾区核心区域的西乡片区,在周边区域持续出镜的情况下,却相对“低调冷静”!

未来这里将会摇身一变成“高富帅”,在“产业规划+旧改+区域利好”多重因素促进下,一个新西乡即将蝶变而来! 

西乡的铁仔山,类比于莲花山于中心区,它是宝安西乡的“城市绿核”,而目前新铁仔山城市公园规划出炉,未来定位堪称深圳西部的“中央公园”!


▲铁仔山公园扩建工程规划图

按照规划,新的铁仔山城市公园扩建后,总面积达到约144万平米,涵括山道、观景台、景观坡等新的配套设施,使山、城、海连成一线,打造融合生态、文化、产业的中央公园。

而围绕铁仔山区域还将打造高新产业城。据不完全统计,近年规划片区内批复的高新产业区近20个,数量还在不断增长!

围绕着铁仔山,分布着中国天谷、易尚3D 影像基地、宝运达物流研发基地、101 设计总部大厦、南太总部经济园、威富集团总部产业园、桃花源科技创新园三期等一大波产业规划。


▲环铁仔山高新产业城鸟瞰效果图

它们带来的不仅是千亿投资和产值,还将吸纳大量高端就业人群,从人居环境提升、生活配套增强、利民政策倾斜等多方面加强西乡片区的竞争力。

如此巨量的产业规划,所需要的土地从哪来呢?这就牵扯到西乡固戍腾飞的另一大推力-旧改。

西乡固戍周边聚集了千亿级战略新兴产业园区的中国天谷、佳兆业河东城市更新、鸿荣源西乡老街城市更新、南太集团工业地块更新、臣田工业区城市更新、西成工业区城市更新等旧改项目,总数接近20个,它们将共同构成体量达数百万平米的高科技产业+城市更新集群!


区域旧改地图:来源深圳房信网

据不完全统计,西乡的环铁仔山高端产业带建成后,将有超10万高端人群聚集,产生大量居住和办公需求。

如此大规模的产业更新规划助力下,未来宝安西乡也将成为宝安创新资源最为集中、最为丰富的区域,并依此为发展能量,带来区域的全面提升!

大前海范围内稀缺小面积产品

碧桂园凤凰国际智谷值得关注!

既然大前海范围内宝安西乡发展前景这么好,投资买房怎么选好?

据了解,大前海范围内在售的非住宅类投资产品几乎都是大户型,导致总价也高,普通人根本难以承受。

比如,前海的卓越前海一号大都是400平以上的大面积,据说顶复的价格到了18-27万。华润悦玺是华润前海中心的高端私享公寓,户型大概是122—338平米,如果参考嘉里的价格,估计限价也会在9-10万之间。

恒裕前海金融中心可以说是前海版的“深圳湾1号”,主力户型也是250平米3房及320平米4房,这个项目门槛价估计要去到约3800-4000万以上。

目前来看,整个大前海范围内都很难觅低总价小户型产品了。而对于投资者来说,小面积产品的投资门槛较低,更加容易入手。

庆幸的是,淘房志了解到,碧桂园集团于前海辐射区宝安西乡打造的碧桂园凤凰国际智谷,接下来将推售非住宅类小面积投资产品。


凤凰国际智谷区位图

就具体位置而言,项目位于宝安区西乡大道及宝安大道交汇处北角,铁仔山南麓。

项目周边有地铁11号线和地铁1号线,距离两条地铁线站点大概1.5公里。并且,项目可便利接驳广深高速、沿江高速,经高速通往福田中心区,大概花费约35分钟。总体来说,项目交通还是十分方便。



凤凰国际智谷效果图

项目社区采用垂直绿化,规划约1000㎡文创街区、约9.3㎡研发办公及约2.2㎡居住空间,打造立体花园,造就107国道上的风景线“城市绿谷”。

凤凰国际智谷效果图


碧桂园凤凰智谷引进“四有青年”2.0系列产品,秉承“有才clever+社区、有范fashion+空间、有趣funny+主场、有爱love+服务”的理念,致敬深圳人的拼搏与梦想。


凤凰国际智谷效果图

碧桂园集团深耕房地产26载,为超过400个城镇,300万业主提供一个五星级的家。经过长达26载的经验积累与总结,碧桂园深谙中国青年的生活轨迹与兴趣爱好,对这个项目感兴趣的朋友,可以保持密切关注。



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