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万科星城为什么那么便宜呢?

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李R

万科星城的公寓产品是年后首个在深圳住建局备案公示的项目,1194套商务公寓获批预售证。从备案情况来看,万科星城的公寓备案均价约3.9万/㎡,单价区间在3.5-4.6万/㎡。按照单价3.5万/㎡来算,最低总价96万就可以买到。

万科星城到底值不值得买?万科星城为什么那么便宜?实地为你一探究竟。

配套:理想很丰满

从地理位置来看,万科星城位于沙井核心区域,享受大空港“三城一港”、深圳国际会展中心以及海洋新城的辐射效应,有人说,沙井是下一个深圳湾。

沙井作为深圳“西进”的重要门户,近年来掀起了一股“沙井热”,购房者看到了区域未来发展潜力。这次沙井热盘万科星城卖的是不限购、不限贷的公寓产品,主打小户型,总价低,自然吸引了众多购房者的目光。

仔细观察上图,会发现深圳地铁多条线路正在建设或规划中,其中,正在建设的是12号线和20号线,18号线和26号线已经在规划中。被问及项目周边会不会开设地铁站点,现场销售回答说“目前还不确定,但是项目周边人员密集,开设站点的可能性很大”。

理想很丰满,现实很骨感。

凤凰网房产实地探访后发现,万科星城的周边配套,还是略略有些不够高端大气上档次。

首先看看最受关注的地铁通勤状况。目前距离万科星城最近的地铁站是地铁11号线马安山站,步行前往万科星城城市展厅,预估用时29分钟。

为了最大程度地方便居民出行,万科星城规划了2个公交总站(位于2号地块和6号地块楼下)。有了公交的接驳,去往地铁站或是周边区域也算比较方便。

再看看周边的情况。与万科星城一路之隔的是名豪丽城,属于小产权房,但也是一个较为成熟的居住社区,生活氛围浓厚,底商种类比较丰富。

虽然商铺众多,但是也可以发现,目之所及缺乏高端商超。如果想要到综合性商超,得到大约800米外的沙井天虹。

做为综合性中小型商超,天虹解决了周边居民的生活采买需求,底商也不乏肯德基、真功夫等连锁快餐品牌,但片区目前还是缺乏综合性购物中心。

现场销售称,正在建设的沙井海岸城可以很好地填补目前万科星城周边缺乏大型购物中心的情况。

图为正在建设的沙井海岸城

而据凤凰网房产了解,正在建设的万丰海岸城建成后会成为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体,届时将有住宅产品供应。百度地图显示,地铁11号线马安山站在万丰海岸城1公里范围内。

万丰海岸城距离地铁更近,自身配建大型购物中心,且推出的是住宅产品,对于购房者来说,万丰海岸城和万科星城,哪个是更优选呢?

目前,整个沙井片区还在建设发展中,万科星城周边的配套还在发展,相信随着项目本身商业配套的逐步完善,片区整体面貌将会有质的飞跃。

产品:240户共享一部电梯

万科星城是占地面积约12万㎡,总建面约64万㎡的大体量项目,规划建设涵盖教育、商业、办公和住宅于一体的街区型综合体项目。

万科星城公寓的主力户型是建面约28㎡、31㎡的小户型以及少量56㎡户型,均为平层。分布在4栋和5栋。

4栋为5梯29户,共计30层,仅3-12层可售;5栋为4梯26户,3-39层全部可售,梯户比相对比较高。简单计算一下,4栋共计812户,也就是平均162户用一个电梯;5栋共计962户,平均240户用一个电梯。等电梯的滋味,可不好受啊......

接下来看看三种不同的户型。我们先来看建面约28㎡的开间,从深圳住建局官方公示的备案信息(4栋1204房)来看,建筑面积28.01㎡的户型,户内面积为18.89㎡,经计算,得房率约67.4%。

因为面积整体偏小,卫生间没能做到干湿分离。这意味着每次淋浴后可能需要花费更多的时间和精力去收拾卫生间。

稍大一点的户型是建面约31㎡的C1户型,得房率约66.4%。

参观样板间时,看到了比较用心的设计——开发商做了一个隐蔽的衣柜,收纳空间大,很好地利用了空间。但卫生间同样没能做到干湿分离。

因为56㎡的户型货量较少,没有设置样板间,我们可以来看一下户型图:56㎡的空间被打造成2房2厅,从户图来看,厨房的面积很大。

市面上许多公寓产品都不带阳台,万科星城推出的这3个户型的产品,都带了阳台,这是它的优势,比较有竞争力。

(样板间截图来自万科星城官方宣传视频)

投资回报率:周边同样户型租金仅为1000元/月

购买公寓,大部分人的目的都是投资。回到投资回报率本身。

我们以建面约28平方米的公寓计算,总价约100万元,按照商务公寓首付4.5成,按揭10年来算,月供5925元。项目预计2021年年底交付。

那么,租金收益呢?现场销售称片区的租金每月可以达到2600元左右。凤凰网房产了解到,目前区域内建面81㎡的2室2厅租金为3000元/月;建面86㎡的4室2厅租金为6000元/月;而建面20-30㎡的房源租金则在1000元/月的范围浮动。

目前,沙井片区还是以工业园布局为主,整体人口收入对比深圳市区还有一定距离。

值得提醒的是,和绝大多数的城市更新项目一样,4栋的13-30层,共计522户为回迁房。按照深圳村民的习惯,这些房子将全部用于出租。大批量的房源出租,对于房东可不是好事。

因此,能不能租到销售口中的2600元/月,是一个值得商榷的话题。即使以2600元的租金计算,以100万总价计算,年化回报率也只有3.12%,赶不上当前保本理财投资产品的收益;如果以当前周边同类户型的1000元/月计算,年化回报率仅有1.2%。

或许有的人会驳斥,南山总价千万的豪宅,每个月收租也只能收一万块呢。但需要注意的是,万科星城此批出售的,是市场中不易变现的商服类公寓产品。

品牌房企、投资门槛低、大城配套、未来规划利好,是万科星城的光环。但是,从产品本身的宜居程度、投资回报率以及周边环境来看,也存在一些问题。买,还是不买,你怎么看?


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