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万科星城公寓值得买吗?附谈深圳公寓值得买吗?

营销中心
李R
最近有个盘万科星城,总价百万,首期付10万即可安家深圳,噱头十足。

人人都有个好奇的心,万科星城公寓值得买吗?究竟是噱头还,还是带给我们实惠?
在说项目前,先给各位复习下项目所在的区域,以便各位能对项目整体优缺点有更清晰的认识。
首期付10万安家深圳?
这个“神盘”所在的位置在沙井片区。
如果说去年热门片区,非沙井莫属。根据中原发布的上半年数据显示,2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套,是上半年新房住宅成交的最热片区。

沙井,一个充斥着厂房、农民房的片区,这是给锋哥的第一印象。当然,随着经济的发展,大量的规划、地铁11号线的开通,火热的城市更新让沙井片区逐渐摆脱过往的形象。
沙井位于宝安区西北角,辖区面积约60平方公里。从最新的规划看,沙井地理优势突出,整个区域坐落于粤港澳大湾区核心区域,是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域,也是广深科技走廊的关键节点。
沙井目前拥有海陆空三维交通,具体而言,海上交通有福永码头,可通往香港澳门中山;地面交通有多条由南往北的大动脉,包括107国道、广深高速、沿江高速、宝安大道!还有正在一条的由西往东的大外环高速。 
地铁方面,沙井现在有11号线,在修的有20号线、12号线,未来还有18和30号线,未来大空港片区将形成多条地铁线穗莞深城轨站点分布。
需要注意的是,沙井目前小产权房多,商品少。新房入市具有稀缺性,但是片区的小产权房具有价格优势,同等价位下选择更大面积的购房者大有人在。改变购房者的习惯需要长期的时间,建议购房者充分考虑小产权房的竞争因素。
而本次打出总价不足百万,即可安家深圳口号的是万科星城。
万科星城位于宝安沙井片区,由上星南路,富通路,企安路和万丰河围合,前身本是沙井街道上星工业区城市更新单元。
本次备案房源位于商业中心1-11栋,涵盖商业、办公和商务公寓三种类型的产品。
其中商务公寓,位于4、5栋,共1194套,户型建面约28-58㎡,均价约3.9万/㎡,单价区间在3.5-4.6万/㎡,总价区间在96-267万/套。
交通配套上,附近有11号线马鞍山站,需步行20分钟左右。由于是公寓,学校不用考虑是否名校还是普通学校。
项目自带商业,北侧有农批市场、义乌商贸城、佳华商场、华润万家等可满足日常生活需求。
休闲医疗方面,附近有沙井市民广场、沙井图书馆、新桥文化艺术中心,万丰医院,沙井人民医院,大中山公园和万丰山公园。
从价格上看,万科星城均价3.9万/㎡对比周边的二手房均价5万/㎡,有一定竞争力的,总价百万,首期10万起(剩余首付需一个月之内凑齐)即可入手一套也很有噱头。

不过,在购买之前,还是得先静下来想清楚,钱不能乱花的。
优缺点分析
相比住宅,购买公寓更需要仔细,不然很容易掉坑。
公寓大部分以投资为主。其收益主要来自两个方面:自身增值、租金回报率。
就公寓而言,地段的因素至关重要,所以并不是所有公寓都值得买。公寓在非核心地段的必然要排除掉。如果贸然进场,便会因此纳闷,别人的公寓收益高,自己的就是不涨价?
虽然万科星城住宅曾创下了2项开盘纪录:史上最大规模推盘、(30分钟卖房1900套)史上最快成交量纪录。但以购买住宅的方式去购买公寓,那就是大错特错。
以万科星城公寓所在的地段来看,虽地处较为火热的沙井,但位置很一般。离地铁远,周边厂房农民房多,环境较为杂乱。
其次是租金回报率,以32㎡同位置的一房一厅长租公寓,租金在1500元左右。
粗略算下年租金回报率:(1500X12)÷120万=1.5%
这种算法没有考虑贷款、税费、资金时间成本,如果加上这些因素,回报率将更低。
除了地段一般,回报率不行,税费也很高。
税费越高,你到手的钱就越少,增值利润部分至少被税吃掉三分之一。按目前卖家实收来看,买方要负担如此高的税负,接盘侠数量会更少,与你而言转手更难了。
另外,公寓的购房首付高。
在深圳,名下无房无贷购买住宅需要交三成首付,而公寓则需交五成。在贷款方面,公寓产品只能进行商业贷款,首付比例为5成,贷款年限为10年。对于首付预算不足,或者月供能力不佳的人来说,贷款的压力是比较大的。
其次产权年限比较短,只有40年,商用公寓土地年限到期后,是需要补高额地价才能继续使用的。
公寓管理费、水电费相比住宅贵。因为公寓是按照商业的标准来收取水电费的,而住宅房的水电收费是按照普通住宅收取的,因此和普通商品房相比,公寓房的水、电、气、物业费都比较贵。
此外,还有一个缺点便是,不能入户没有学位。
虽然公寓房所处地段比较好,但是购买公寓房是不能办理入户,对于家里有孩子的家庭来说,就算附近有名校,但因不能落户也无法入读学校,这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。
那么公寓真的一无是处?
实则不然,公寓产品具有不限购、总价较低、优势。同时,在银行住房贷款政策收紧,额度有限且放款慢的环境下,商业公寓贷款的放款速度会相对快一些。这些优势,对于没有名额又想投资的人而言,是非常具有吸引力的。
但要注意的是,刚需首套千万别碰公寓!别碰公寓!内所鼓励的不管多少钱,先上车再说,此车仅限于住宅。购买公寓不仅浪费购买住宅的资金,且由于第一次购房,很容易买到一套赔本的公寓
作为投资的产品,除了要关注地段,公寓品质不可或缺。
现在买房子已经不仅仅是为了房子本身了,社区环境、物业等都是需要购房者考虑的附加价值。加上公寓本身的品质保证往后的升值潜力,无论是停车位、平层环境、电梯承载力、配套等,都是要纳入考量的条件。
再者,不同公寓的使用者,对周边配套的要求不同。对于比较好的公寓来说,周边便利的交通条件、发达的餐饮娱乐设施,高端写字楼或园区,都是提升项目价值的因素。
小编建议,购买前,可以先了解一下项目附近的租金水平,以及房屋的出租率,做多重了解之后再进行决策。
此外,还要注意小区周边的环境,尽量避免选择离厂房、城中村近的产品,免得环境杂乱,影响出租和增值。

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